La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule de placement collectif qui permet à des particuliers d'investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts) en achetant des parts, sans gérer directement les biens. Elle est souvent appelée « pierre-papier ».
Fonctionnement
La SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs, achète et gère un parc immobilier diversifié, et distribue les loyers sous forme de dividendes aux porteurs de parts. La société de gestion (agréée AMF) s'occupe de tout : acquisition, gestion locative, travaux, comptabilité.
Avantages
- Accessibilité : quelques centaines ou milliers d'euros suffisent pour commencer
- Diversification : exposition à plusieurs dizaines ou centaines d'actifs immobiliers
- Gestion déléguée : aucune contrainte de gestion pour l'investisseur
- Rendement moyen historique de 4 à 6 % par an (mais non garanti)
Fiscalité
Les revenus de SCPI sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. En assurance-vie, la fiscalité avantageuse du contrat s'applique. Les SCPI à l'IS bénéficient d'une fiscalité différente. La plus-value à la revente suit le régime des plus-values immobilières.
À retenir pour l'avocat : Les SCPI sont souvent présentées comme un placement simple, mais la fiscalité des revenus fonciers au barème peut être lourde pour un avocat fortement imposé. En assurance-vie ou via une société IS, la fiscalité est bien plus favorable. Comparez les scénarios avant d'investir — le même rendement brut peut donner un rendement net très différent selon l'enveloppe.